Хотим капремонт общего имущества многоквартирного дома

03.03.2022


Каменск-Уральский с 2015 года  участвует в Региональной программе капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. 529 домов за это время были отремонтированы. Десятки тысяч  людей улучшили условия своего проживания.  В 2022 году капитальный ремонт общего имущества выполнят в 23 многоэтажках. Могло быть и больше.  Подробности в интервью с начальником отраслевого органа по жилищному хозяйству Еленой Ивиной.

― Елена Александровна, напомните, как можно формировать фонд капитального ремонта?

― Жилищным Кодексом  Российской Федерации предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта – в «общем котле», либо на специальном счете дома.

―  Как известно,  большинство собственников многоквартирных домов  отдали предпочтение уплате взноса в Региональный фонд содействия капремонту общего имущества МКД в Свердловской области. Но есть и те, кто  перечислял на специальный счет. Поясните, пожалуйста, кто может быть владельцем специального счета?

― В соответствии с п.2 и п.3 ст. 175 Жилищного кодекса РФ, владельцем специального счета может быть  управляющая организация, товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, Региональный оператор.

― Поясните, в каком банке можно открыть специальный счет?

 В российских банках, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 миллиардов рублей (статья 176 Жилищного кодекса РФ). Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют этим требованиям, на своем официальном сайте.

Если номинальным владельцем спецсчета является региональный оператор, то выбранный банк должен осуществлять деятельность на территории Свердловской области.

― Будут ли начисляться проценты на размещенные в банке средства?

 На денежные средства, размещенные на специальном счете, могут быть начислены проценты за пользование ими (пункт 6 части 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ) на основании договора о неснижаемом остатке, заключенного между владельцем счета и банком.

Начисленные суммы, права на которые принадлежат собственникам (статья 36.1 Жилищного кодекса РФ), будут увеличивать фонд капитального ремонта на спецсчете.

Процентные ставки банков различны, каждая кредитная организация определяет их самостоятельно.

С тарифами начисления на остаток денежных средств на специальном счете можно ознакомиться на официальных сайтах этих кредитных организаций в сети «Интернет».

 Скажите, а кто будет выставлять счета на оплату взноса на капитальный ремонт?

  Согласно части 3.1 статьи 175 ЖК РФ, решение общего собрания должно определить: юридическое лицо, которое будет предоставлять платежные документы, порядок представления квитанций и размер расходов, условия оплаты услуг по выставлению квитанций.

Выбор лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению квитанций, осуществляется по согласованию с ним.

На практике – владелец специального счета (УК, ТСЖ, Региональный оператор).

Важный момент: средства, перечисляемые на спецсчет, на оплату услуг по выставлению квитанций расходоваться не могут. Равно как и на комиссионное вознаграждение, банку за открытие и ведение банковского счета (если фонд капитального ремонта формируется исходя из минимального размера взносов).

  Мы привыкли, что при перечислении взноса за капремонт Региональному оператору,  региональный фонд сам проводит отбор подрядчиков, контролирует  их работу.  Скажите, а кто выбирает подрядчика при накоплении средств на спецсчете дома?

  Если собственники формируют фонд в «общем котле» на счете Регионального оператора, то подрядчика выбирает региональный оператор на конкурсной основе.

Если собственники формируют фонд капремонта на специальном счете, то за обеспечение проведения капремонта и его результаты отвечают сами собственники. Они вправе принять решение общим собранием о выборе организации для выполнения работ по капремонту и поручить ТСЖ, УК, уполномоченному ими лицу выступить Заказчиком на работы по капремонту и контролю их выполнения.

―  Допустим, собственники нашего дома решили открыть спецсчет. В  какие сроки можно уйти со счета регионального оператора («общего котла») на специальный счет?

 Способ формирования фонда капремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.1, ст. 173 ЖК РФ)

При этом переход со специального счета в общий котел осуществляется в течение одного месяца, а переход с «общего котла» на спецсчет только через год после принятия такого решения общим собранием собственников помещений в доме.

В случае,  если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.

 Сколько домов в Каменск-Уральском открыли специальный счет?

― Всего в Региональной программе  капитального ремонта общего имущества МКД   у нас  участвуют 1442 дома. В 13  владельцем спецсчета является  Регоператор,  в 18 – ТСЖ, в 81  управляющие компании. Итого:  спецсчета   имеют 112 многоквартирных домов.

 Восьмой год в Каменск-Уральском реализуется Региональная программа капремонта общего имущества многоквартирных домов, можно сделать выводы. Основываясь на опыте, как Вы думаете какой способ формирования фонда целесообразнее?

 Повторюсь, Жилищным Кодексом предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта – в «общем котле», либо на специальном счете дома. В первом случае, за выполнение ремонта на всех его этапах отвечает региональный оператор, во втором – сами собственники. Но, как показывает практика, они не всегда готовы организовать эту работу и грамотно распоряжаться собранными денежными средствами. Решение самостоятельно копить на капитальный ремонт чревато большими рисками и проблемами – какими, рассмотрим подробнее.

Выбор между «общим котлом» и специальным счетом для большинства собственников на сегодня очевиден: капремонт «из котла» уверенно шагает по городам области, с каждым годом преображая сотни домов не только снаружи, но и внутри, тогда как успешно выполненные ремонты в домах на спецсчетах можно сосчитать по пальцам одной руки.

 А если посмотреть на это по видам уже выполненных в рамках Региональной программы капремонта видов работ.

  У нас в городе почти 1500  многоэтажек  в «общем» котле. За 7 лет работы по капремонту проведены в 479 домах,  это 2140 видов ремонтных работ (замена ТВС, ХВС, ГВС, В, ремонт фасадов, подвалов, крыш, систем электроснабжения), в 25 МКД заменены 61 единица лифтового оборудования на сумму 152,5 млн. руб.

На спец. счетах   работы по капитальному ремонту проведены в 4 МКД -  по замене 11 единиц лифтового оборудования. Отмечу,  данный ремонт был проведен благодаря государственной программе Свердловской области «Формирование современной городской среды на территории Свердловской области на 2018-2024 годы», где собственники заплатили лишь от 20 до 40 % от общей стоимости работ.

  А если многоквартирный дом со спецсчетом включен в краткосрочную программу и не принял решения  о выполнении работ, включенных по этой программе потому, что не хватает накопленных на спецсчете средств?

― Согласно действующему законодательству, собственники помещений в  таких многоквартирных домах обязаны принять решение о проведении капитального ремонта тех видов работ и услуг, которые утверждены краткосрочной программой,  за счет средств, накапливаемых на специальном счете.  Если средств на спецсчете недостаточно, то собственники должны принять решение либо о сборе недостающихся средств, либо о взятии кредитов.

В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, накапливающем средства на спецсчете, не будет проведен в срок, установленный Региональной программой, хотя такой ремонт признан необходимым, то орган местного самоуправления обязан будет принять решение о формировании фонда капремонта такого дома на счете регионально оператора («общий котел») и направить такое решение владельцу специального счета.

При этом, для таких домов будет установлены иные сроки по проведению капремонта запланированных в краткосрочной программе видов работ и услуг.

― Могут ли собственники провести капремонт раньше сроков,  указанных в программе ?

 Да,  конечно . Если собственники, открывшие специальный счет, хотят провести капитальный ремонт в своем доме раньше указанных в Региональной программе сроков, им необходимо накопить достаточную для выбранного вида работ сумму. Если денежных средств на ремонт не хватает, то их расходование является незаконным. Здесь у собственников два пути – либо ждать ремонта в определенные Региональной программой сроки, либо принимать решение о повышении минимального размера взноса или о привлечении иных источников финансирования (кредиты, займы). Этот вариант далеко не всегда оправдывает себя и, как правило, не поддерживается жильцами на общем собрании, так как опять требует дополнительных затрат – проценты по кредиту должны выплачивать сами собственники.

 Резюмируем.

 В отличие от Регионального Фонда капитального ремонта общего имущества МКД, который сам проводит электронные аукционы по выбору подрядных организаций для проведения капитального ремонта и ведет его контроль, в ситуации со спецсчетом – определять подрядчика и контролировать выполнение работ должны сами собственники.

На других территориях, зачастую, жильцы не уведомляют о начале капремонта управляющую компанию и нанимают непроверенные организации, которые не только выполняют ремонт некачественно, но и проводят в доме работы, не относящиеся к капитальному ремонту, например, меняют оконные блоки в квартирах, устанавливают индивидуальные счетчики потребления энергии. Это влечет за собой нецелевое расходование денежных средств, что сегодня жестко контролируется надзорными органами.

Открытие специального счета для проведения капитального ремонта дома – это процесс сложный, требующий особого контроля, внимания и ответственности, прежде всего, со стороны собственников. Поэтому если дом не обладает хорошим организационным ресурсом, нет грамотного и опытного председателя, активного Совета дома, желания собственников самостоятельно руководить процессом ремонта – открывать спецсчет нецелесообразно.

Фото из архива.

Вернуться к списку новостей